FF&E und OS&E sind die beiden Hälften dessen, was nach dem Rohbau- und Ausbauunternehmer in ein Hotel kommt, ob vor Ort gekauft oder als Hoteleinrichtung aus der Türkei. Wo die Grenze verläuft, entscheiden die Lebensdauer eines Artikels und die Art, wie er bezahlt wird. Als Faustregel gilt: Was fest eingebaut, schwer oder jahrelang in Gebrauch ist, ist FF&E. Was Housekeeping, Küche oder Gast verbrauchen, ist OS&E.
Die beiden Begriffe
| FF&E | OS&E | |
|---|---|---|
| Steht für | Furniture, fixtures and equipment (Möblierung und Ausstattung) | Operating supplies and equipment (Betriebsausstattung) |
| Lebensdauer | Jahre; wird in Renovierungszyklen ersetzt | Monate bis wenige Jahre; wird ersetzt, wenn verschlissen oder verbraucht |
| Budgetposition (HVS) | Eigene Kategorie der Entwicklungskosten | Unter Pre-Opening und Betriebskapital, als Vorräte an Betriebsmitteln |
| Typischer Käufer | Eigentümer oder Bauträger, oft über einen Einkaufsagenten | Eigentümer für den Eröffnungsbestand, danach der Betreiber |
| Festgelegt durch | Zeichnungen des Innenarchitekten und die FF&E-Liste | Standardlisten des Betreibers oder der Marke |
| Hergestellt von | Möbel- und Innenausbauwerken, Polsterern, Leuchtenherstellern | Lieferanten für Textilien, Geschirr, Gästeartikel und Geräte |
Typische Aufteilung nach Bereich
| Bereich | FF&E | OS&E |
|---|---|---|
| Gästezimmer | Bettunterbau und Kopfteil, Matratze, Nachttische, Schreibtisch, Stuhl, Kleiderschrank, TV-Möbel, Leuchten, Vorhänge, Teppich | Bettwäsche, Kissen, Decken, Handtücher, Bademäntel, Kleiderbügel, Wasserkocher, Gläser, Gästeartikel, Abfalleimer |
| Restaurant und Bar | Tische, Stühle, Sitzbänke, Bartheke, Beleuchtung | Teller, Gläser, Besteck, Speisekarten, Tabletts, Tischwäsche |
| Lobby und öffentliche Bereiche | Rezeptionstresen, Lounge-Sitzmöbel, Teppiche, Kunst, Beschilderung | Gepäckwagen, Schirmständer, Drucksachen |
| Back of House | Küchen- und Wäschereitechnik | Housekeeping-Wagen, Reinigungsmaterial, Dienstkleidung |
HVS führt unter FF&E: Möbel und Ausstattung für Gästezimmer und Bäder, Küchen- und Wäschereitechnik, Möbel und Ausstattung für öffentliche Bereiche und Tagungsräume, Textilien (Teppichböden, Vorhänge, Zimmeraccessoires) sowie Technik- und Telekommunikationsausstattung. Unter Pre-Opening steht „Vorräte (Wäsche, Betriebsmittel, Erstausstattung usw.)“. Manche Artikel wechseln je nach Marke oder Betreiber die Seite: am häufigsten Matratzen, Küchentechnik und die Technik im Zimmer. Den einzelnen Artikel legt der Vertrag oder die Standardliste der Marke fest.
Wer was kauft
Bei einem neuen Hotel finanziert in der Regel der Eigentümer beides. Die FF&E wird nach der Liste des Planers gekauft und vor der Übergabe geliefert und montiert. Der OS&E-Eröffnungsbestand wird nach den Listen des Betreibers gekauft und kurz vor der Eröffnung geliefert, damit das Hotel sein Personal schulen und Probenächte fahren kann. Nach der Eröffnung ersetzt der Betreiber die OS&E aus dem Betriebsbudget; die FF&E wird bei Renovierungen ersetzt.
Warum OS&E oft auf die FF&E-Liste kommt
Viele Eigentümer setzen die OS&E auf dieselbe Beschaffungsliste wie die FF&E, obwohl die Budgets getrennt sind:
- Ein Lieferplan. Beides kommt in den letzten Wochen vor der Eröffnung und braucht dieselben Aufzüge, dieselbe Ladezone und dasselbe Lager.
- Passung Zimmer für Zimmer. Das Wasserkocher-Tablett steht auf dem Schreibtisch, die Bügel passen auf die Kleiderstange, der Bademantelhaken sitzt am Einbaumöbel. Der Abgleich mit den Möbelzeichnungen deckt Konflikte auf.
- Weniger Übergaben. Eine Liste, ein Satz Positionscodes, ein Statusbericht je Etage.
- Gemeinsame Fracht. Kleine OS&E-Positionen können in den Möbelcontainern mitfahren statt in eigenen Sendungen.
Auf der Liste tragen OS&E-Positionen ein eigenes Code-Präfix und eine eigene Budgetspalte, sodass die Buchhaltung des Eigentümers beides weiterhin trennen kann.
Wo Rovers ansetzt
Rovers lässt die FF&E in der Türkei fertigen und liefert sie: Korpusmöbel, Betten und Kopfteile, Polstermöbel, Einbaumöbel und bewegliche Möbel, Position für Position kalkuliert mit dem Partnerwerk, das zum Projekt passt. Steht die OS&E auf derselben Liste, werden Möbellieferungen und Ladepläne Etage für Etage darauf abgestimmt.
Was wir für ein Angebot brauchen
Die FF&E-Liste oder die Zeichnungen, die Anzahl je Zimmertyp, die Stadt und das Eröffnungsdatum. Steht die OS&E auf derselben Liste, gehört diese Liste dazu, damit der Lieferplan beides abdeckt.
- HVS: U.S. Hotel Development Cost Survey 2024, Exhibit 5, HVS hotel development cost categories · abgerufen 2026-10-04
- HVS: U.S. Hotel Development Cost Survey 2026 (L. Major, 13 Jul 2026) · abgerufen 2026-10-04