FF&E ve OS&E, yüklenici binadan çıktıktan sonra bir otele girenlerin iki yarısıdır; ister yerel olarak alınsın ister Türkiye’den tefriş edilsin. Aralarındaki çizgiyi bir kalemin ne kadar dayandığı ve nasıl ödendiği belirler. Pratik kural şudur: sabitse, ağırsa ya da yıllarca dayanıyorsa FF&E’dir. Kat hizmetleri, mutfak ya da misafir onu tüketiyorsa OS&E’dir.
İki terim
| FF&E | OS&E | |
|---|---|---|
| Açılımı | Furniture, fixtures and equipment (mobilya, donanım ve ekipman) | Operating supplies and equipment (işletme malzemeleri ve ekipmanı) |
| Ömrü | Yıllar; renovasyon döngülerinde yenilenir | Aylar ile birkaç yıl arası; eskidikçe ya da bittikçe yenilenir |
| Bütçe kalemi (HVS) | Kendine ait bir geliştirme maliyeti kategorisi | Açılış öncesi giderler ve işletme sermayesi altında, malzeme stoku olarak |
| Tipik alıcı | Yatırımcı ya da geliştirici, çoğu zaman bir satın alma ajansı üzerinden | Açılış stoku için yatırımcı, sonra işletmeci |
| Neye göre belirlenir | İç mimarın çizimleri ve FF&E listesi | İşletmecinin ya da markanın standart listeleri |
| Kim üretir | Mobilya ve sabit mobilya fabrikaları, döşemeciler, aydınlatma üreticileri | Tekstil, sofra gereçleri, buklet ve ekipman tedarikçileri |
Alana göre tipik ayrım
| Alan | FF&E | OS&E |
|---|---|---|
| Misafir odası | Baza ve yatak başlığı, yatak, komodinler, çalışma masası, sandalye, gardırop, TV ünitesi, lambalar, perdeler, halı | Nevresim, yastıklar, yorganlar, havlular, bornozlar, askılar, su ısıtıcısı, bardaklar, buklet ürünleri, çöp kovaları |
| Restoran ve bar | Masalar, sandalyeler, sedir koltuklar, bar tezgâhı, aydınlatma | Tabaklar, bardaklar, çatal bıçak, menüler, tepsiler, masa örtüleri |
| Lobi ve ortak alanlar | Resepsiyon bankosu, lobi oturma grupları, kilimler, sanat eserleri, yönlendirme tabelaları | Bagaj arabaları, şemsiyelikler, basılı materyal |
| Arka alanlar | Mutfak ve çamaşırhane ekipmanı | Kat hizmetleri arabaları, temizlik malzemesi, üniformalar |
HVS şunları FF&E altında sayar: misafir odası ve banyo mobilyası ve donanımları, mutfak ve çamaşırhane ekipmanı, ortak alan ve toplantı salonu mobilyası, tekstil ürünleri (halı, perde, oda aksesuarları) ve teknoloji ve telekom ekipmanı. Açılış öncesi giderler altında ise “malzeme stokları (nevresim, işletme malzemeleri, ilk alımlar vb.)” yer alır. Bazı kalemler markaya ya da işletmeciye göre iki taraf arasında yer değiştirir: yataklar, mutfak ekipmanı ve oda içi teknoloji en sık görülenlerdir. Her birini sözleşme ya da markanın standart listesi belirler.
Hangisini kim alır
Yeni bir otelde ikisini de genellikle yatırımcı finanse eder. FF&E, iç mimarın listesine göre alınır; teslimden önce sevk edilir ve montajı yapılır. Açılış OS&E stoku işletmecinin listelerine göre alınır ve açılışa yakın teslim edilir; böylece otel personelini eğitip deneme geceleri yapabilir. Açılıştan sonra OS&E’yi işletmeci işletme bütçesinden yeniler; FF&E ise renovasyonlarda yenilenir.
OS&E neden çoğu zaman FF&E listesine girer
Bütçeler ayrı olsa da birçok yatırımcı OS&E’yi FF&E ile aynı satın alma listesine koyar:
- Tek teslimat planı. İkisi de açılıştan önceki son haftalarda gelir; aynı asansörlere, yükleme alanına ve depoya ihtiyaç duyar.
- Odaya göre uyum. Su ısıtıcısı tepsisi çalışma masasının üstünde durur, askılar gardırop borusuna oturur, bornoz askısı sabit mobilyanın üzerindedir. Bunları mobilya çizimleriyle karşılaştırmak çakışmaları yakalar.
- Daha az teslim. Tek liste, tek kalem kodu seti, kat başına tek takip raporu.
- Ortak navlun. Küçük OS&E kalemleri ayrı sevkiyatlar yerine mobilya konteynerlerinde yol alabilir.
Listede OS&E satırları kendi kod önekini ve kendi bütçe sütununu taşır; böylece yatırımcının muhasebesi ikisini yine ayırabilir.
Rovers’ın yeri
Rovers, FF&E’yi Türkiye’de ürettirir ve teslim eder: oda mobilyası, yataklar ve yatak başlıkları, döşemeli mobilya, sabit mobilya ve hareketli mobilya; her satır, projeye uyan anlaşmalı fabrikayla tek tek fiyatlanır. OS&E aynı listede yer aldığında mobilya teslimatları ve yükleme planları kat kat ona göre kurulur.
Fiyat için gerekenler
FF&E listesi ya da çizimler, oda tiplerinin adetleri, şehir ve açılış tarihi. OS&E aynı listedeyse o liste de; böylece teslimat planı ikisini birlikte kapsar.